Qué resolvió el tribunal
La Sección Civil del Tribunal de Instancia de Madrid (Plaza nº 101 bis) ha dictado la sentencia nº 1929/2026, de 23 de marzo de 2026, en un juicio ordinario sobre nulidad de condiciones generales de la contratación y reclamación de cantidad seguido entre un consumidor y Banco Santander, S.A. El tribunal estima en parte la demanda, declara nulas dos cláusulas del préstamo hipotecario y condena a la entidad a restituir las cantidades abonadas en virtud de ellas.
Los hechos acreditados
El actor suscribió con la entidad demandada sendas escrituras públicas de préstamo con garantía hipotecaria sobre su vivienda, de fechas 21 de octubre de 2005 y 18 de abril de 2008, ambas con condiciones generales predispuestas por el banco.
Impugnó dos estipulaciones:
- La cláusula quinta, que atribuye al prestatario el abono íntegro de los gastos de notaría, registro, gestoría y tasación, así como de los tributos que graven la operación, sus modificaciones y su cancelación, incluidos aquellos en que el obligado al pago fuera el banco.
- La cláusula cuarta, párrafo primero, que establece una comisión de apertura del 0,50 % del importe del principal, devengada y satisfecha en el mismo acto de la formalización.
Consta en autos que el pago de los gastos de la escritura de préstamo quedó acreditado mediante las facturas de notaría, registro, tasación y gestoría aportadas con el documento segundo de la demanda, presentado el 27 de abril de 2021. La comisión de apertura consta pagada el día de la formalización, con cargo a la cuenta del prestatario.
La entidad se opuso alegando la licitud, transparencia y negociación de las cláusulas, la doctrina de los actos propios y el retraso desleal en el ejercicio de la acción, además de impugnar los intereses y la cuantía.
El criterio del tribunal
Sobre los actos propios y el retraso desleal. El tribunal los rechaza. La mera firma del contrato, el transcurso del tiempo y el pago de los gastos o cuotas derivados de una cláusula impuesta por la propia entidad no constituyen acto propio, sino cumplimiento de una cláusula nula: el prestatario que se opusiera al pago en el momento de la firma no obtendría el préstamo. La acción de nulidad de pleno derecho es, además, imprescriptible e insubsanable, conforme al artículo 6.1 de la Directiva 93/13 y a la sentencia del Tribunal Supremo de 23 de julio de 2020.
Sobre la cláusula de gastos. Siguiendo las sentencias del Tribunal Supremo 46, 47 y 48/2019, de 23 de enero, y la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 16 de julio de 2020 (asuntos acumulados C-224/19 y C-259/19), el tribunal aprecia desequilibrio importante: la cláusula impone al consumidor la totalidad de unos gastos que, según la normativa aplicable, no le corresponden en todo caso, y la entidad no acreditó negociación alguna. La nulidad conlleva la expulsión de la cláusula y la aplicación de las normas nacionales sobre reparto, con este resultado:
- Gastos de notaría: por mitad, al concurrir interés de ambas partes en la obtención del título ejecutivo y del préstamo.
- Gastos de registro: íntegramente al banco, pues la garantía hipotecaria se inscribe a su favor.
- Gastos de gestoría: íntegramente al banco, al no existir en la fecha del contrato norma alguna que atribuyera su pago a ninguna de las partes.
- Gastos de tasación: íntegramente al banco, conforme a la sentencia del Tribunal Supremo de 27 de enero de 2021.
Sobre la comisión de apertura. El tribunal aplica la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 30 de abril de 2025 (asunto C-699/23) y la del Tribunal Supremo 816/2023, de 29 de mayo, y aprecia falta de transparencia: la cláusula fija un porcentaje, pero no expresa la cuantía sobre la que se aplica, de modo que el consumidor no puede determinar el importe ni comprender la carga económica. Tampoco consta entregada información precontractual —folleto de tarifas, oferta vinculante o documento equivalente— que permitiera comparar ofertas. La cláusula es por ello nula.
Sobre las costas. Conforme a la sentencia del Tribunal Supremo de 17 de junio de 2025, estimada la acción de nulidad de la cláusula de gastos procede imponerlas a la entidad demandada aunque no se estimen todas las pretensiones.
Fallo
El tribunal estima en parte la demanda y:
- Declara la nulidad de la cláusula que imputa al prestatario el abono íntegro de los gastos de notaría, registro, gestoría y tasación.
- Declara la nulidad de la cláusula de comisión de apertura.
- Condena a la entidad demandada al pago de 1.259,18 euros por los gastos de la escritura de préstamo hipotecario (50 % de notaría y 100 % de registro, tasación y gestoría) y de 1.125 euros por la comisión de apertura, más los intereses legales desde la fecha de cada pago.
Total condenado a restituir: 2.384,18 euros, más intereses legales desde el abono de cada cantidad.
Se imponen las costas procesales a la entidad bancaria.
La resolución no es firme: cabe recurso de apelación ante la Audiencia Provincial de Madrid en el plazo de veinte días desde el siguiente al de su notificación, previa constitución del depósito previsto en la disposición adicional 15ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Información de carácter divulgativo; no constituye asesoramiento jurídico para un caso concreto.
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