Se está hablando últimamente mucho sobre este tema, el de la devolución por parte de la entidad bancaria de los gastos soportados en la constitución de un préstamo hipotecario.
Pero lo cierto es que la Sentencia que “rompe el huevo” en esta cuestión es de diciembre del año 2015; entonces, ¿por qué ahora tanta repercusión?
La respuesta es sencilla, el Tribunal Supremo declaró en el mes de diciembre del año pasado que determinadas cláusulas contenidas en contratos de préstamo hipotecario eran abusivas y, entre ellas, la que impone los gastos al prestatario.
Pero, como ocurre casi siempre, para conseguir esa devolución hay que demandar, y los procedimientos judiciales tienen sus tiempos, sus plazos; no se resuelven de un día para otro. En definitiva, las primeras demandas, interpuestas a principio del presente año 2016, han empezado a resolverse en el último trimestre y ya es bien conocida la viabilidad de dichas reclamaciones.
¿CUAL ES EL PLAZO PARA RECLAMAR LOS GASTOS DE MI HIIPOTECA?
Otra cuestión que se está debatiendo mucho es la relativa al plazo para demandar. Se está generalizando la idea del plazo de caducidad de 4 años, que es el que prevé el artículo 1.301 del Código Civil para la nulidad contractual, aunque yo discrepo de esa línea.
En estos casos, en los que se solicita la nulidad de una condición general de contratación, es decir, de una cláusula abusiva (y esta lo es enormemente, al imponer al consumidor la carga de todos los gastos de la operación), no estamos ante una acción de nulidad propiamente dicha, de las del artículo 1.301 del Código Civil, sino que estamos ante una nulidad de pleno derecho, del artículo 8 de la Ley sobre Condiciones Generales de Contratación, en relación con el artículo 8 de la Ley para la Defensa de los Consumidores y Usuarios:
LCGC:
Artículo 8. Nulidad.
- Serán nulas de pleno derecho las condiciones generales que contradigan en perjuicio del adherente lo dispuesto en esta Ley o en cualquier otra norma imperativa o prohibitiva, salvo que en ellas se establezca un efecto distinto para el caso de contravención.
- En particular, serán nulas las condiciones generales que sean abusivas, cuando el contrato se haya celebrado con un consumidor, entendiendo por tales en todo caso las definidas en el artículo 10 bis y disposición adicional primera de la Ley 26/1984, de 19 de julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.
LGDCU:
Artículo 8. Derechos básicos de los consumidores y usuarios.
Son derechos básicos de los consumidores y usuarios:
- b) La protección de sus legítimos intereses económicos y sociales; en particular frente a las prácticas comerciales desleales y la inclusión de cláusulas abusivas en los contratos.
- c) La indemnización de los daños y la reparación de los perjuicios sufridos.
Por tanto, estamos ante una acción que nace de estas dos normas, y que no tiene plazo establecido para su ejercicio.
Y esto es algo que ya he visto en alguna Sentencia, que habla de la IMPRESCRIPTIBILIDAD de la acción para reclamar la nulidad de una cláusula abusiva, es decir, que se podría reclamar siempre.
En esta línea se enmarca la Sentencia 200/16 de 11 de marzo de 2016, dictada por el Juzgado de lo Mercantil nº1 de Málaga, en un supuesto de cláusula suelo, que tiene la misma base jurídica que la devolución de los gastos a cargo del prestatario.
Aunque pienso que lo anterior es un poco exagerado y contravendría el principio de seguridad jurídica, de cualquier forma, desde mi punto de vista, el plazo no sería el de 4 años, sino que podríamos ir mucho más allá.
¿QUIÉN PUEDE RECLAMAR ESOS GASTOS?
Como ocurre con las cláusulas suelo, para acogernos, por la vía de la Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015, a la devolución de los gastos de la hipoteca, debemos tener la consideración de consumidor.
Es decir, que no vale (insisto, para reclamar por esta vía), si la operación la concertó un empresario o un profesional actuando en dichos ámbitos.
En esos casos habría que utilizar otras vías, aunque la cosa se complica enormemente.
¿QUÉ GASTOS PUEDO RECLAMAR?
Básicamente los gastos notariales y registrales (ya que es el banco el principal interesado en la documentación e inscripción de la escritura, a efectos de asegurar su crédito), que no es poco, así como parte de los impuestos, concretamente del de actos jurídicos documentados.
Finalmente, si usted está leyendo estas líneas y soportó todos los gastos de su hipoteca, como es de esperar, no dude en consultarnos, tenemos una dilatada experiencia en estos temas, además de que no le costará un solo céntimo recuperar su dinero.
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