¿POR QUÉ DEBE EL BANCO DEVOLVERME LOS GASTOS DE MI HIPOTECA?

devolución gastos hipotecaSe está hablando últimamente mucho sobre este tema, el de la devolución por parte de la entidad bancaria de los gastos soportados en la constitución de un préstamo hipotecario.

Pero lo cierto es que la Sentencia que “rompe el huevo” en esta cuestión es de diciembre del año 2015; entonces, ¿por qué ahora tanta repercusión?

La respuesta es sencilla, el Tribunal Supremo declaró en el mes de diciembre del año pasado que determinadas cláusulas contenidas en contratos de préstamo hipotecario eran abusivas y, entre ellas, la que impone los gastos al prestatario.

Pero, como ocurre casi siempre, para conseguir esa devolución hay que demandar, y los procedimientos judiciales tienen sus tiempos, sus plazos; no se resuelven de un día para otro. En definitiva, las primeras demandas, interpuestas a principio del presente año 2016, han empezado a resolverse en el último trimestre y ya es bien conocida la viabilidad de dichas reclamaciones.

 ¿CUAL ES EL PLAZO PARA RECLAMAR LOS GASTOS DE MI HIIPOTECA?

Otra cuestión que se está debatiendo mucho es la relativa al plazo para demandar. Se está generalizando la idea del plazo de caducidad de 4 años, que es el que prevé el artículo 1.301 del  Código Civil para la nulidad contractual, aunque yo discrepo de esa línea.

En estos casos, en los que se solicita la nulidad de una condición general de contratación, es decir, de una cláusula abusiva (y esta lo es enormemente, al imponer al consumidor la carga de todos los gastos de la operación), no estamos ante una acción de nulidad propiamente dicha, de las del artículo 1.301 del Código Civil, sino que estamos ante una nulidad de pleno derecho, del artículo 8 de la Ley sobre Condiciones Generales de Contratación, en relación con el artículo 8 de la Ley para la Defensa de los Consumidores y Usuarios:

LCGC:

Artículo 8. Nulidad.

  1. Serán nulas de pleno derecho las condiciones generales que contradigan en perjuicio del adherente lo dispuesto en esta Ley o en cualquier otra norma imperativa o prohibitiva, salvo que en ellas se establezca un efecto distinto para el caso de contravención.
  2. En particular, serán nulas las condiciones generales que sean abusivas, cuando el contrato se haya celebrado con un consumidor, entendiendo por tales en todo caso las definidas en el artículo 10 bis y disposición adicional primera de la Ley 26/1984, de 19 de julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.

LGDCU:

Artículo 8. Derechos básicos de los consumidores y usuarios.

Son derechos básicos de los consumidores y usuarios:

  1. b) La protección de sus legítimos intereses económicos y sociales; en particular frente a las prácticas comerciales desleales y la inclusión de cláusulas abusivas en los contratos.
  2. c) La indemnización de los daños y la reparación de los perjuicios sufridos.

Por tanto, estamos ante una acción que nace de estas dos normas, y que no tiene plazo establecido para su ejercicio.

Y esto es algo que ya he visto en alguna Sentencia, que habla de la IMPRESCRIPTIBILIDAD de la acción para reclamar la nulidad de una cláusula abusiva, es decir, que se podría reclamar siempre.

En esta línea se enmarca la Sentencia 200/16 de 11 de marzo de 2016, dictada por el Juzgado de lo Mercantil nº1 de Málaga, en un supuesto de cláusula suelo, que tiene la misma base jurídica que la devolución de los gastos a cargo del prestatario.

Aunque pienso que lo anterior es un poco exagerado y contravendría el principio de seguridad jurídica, de cualquier forma, desde mi punto de vista, el plazo no sería el de 4 años, sino que podríamos ir mucho más allá.

 

¿QUIÉN PUEDE RECLAMAR ESOS GASTOS?

Como ocurre con las cláusulas suelo, para acogernos, por la vía de la Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015, a la devolución de los gastos de la hipoteca, debemos tener la consideración de consumidor.

Es decir, que no vale (insisto, para reclamar por esta vía), si la operación la concertó un empresario o un profesional actuando en dichos ámbitos.

En esos casos habría que utilizar otras vías, aunque la cosa se complica enormemente.

 

¿QUÉ GASTOS PUEDO RECLAMAR?

Básicamente los gastos notariales y registrales (ya que es el banco el principal interesado en la documentación e inscripción de la escritura, a efectos de asegurar su crédito), que no es poco, así como parte de los impuestos, concretamente del de actos jurídicos documentados.

Finalmente, si usted está leyendo estas líneas y soportó todos los gastos de su hipoteca, como es de esperar, no dude en consultarnos, tenemos una dilatada experiencia en estos temas, además de que no le costará un solo céntimo recuperar su dinero.

28 pensamientos sobre “¿POR QUÉ DEBE EL BANCO DEVOLVERME LOS GASTOS DE MI HIPOTECA?”

  1. Buenos dias,
    en 2015 por divorcio hice una cancelación de la hipoteca de mi casa y cree una nueva a mi nombre en otra entidad.
    en 2016 hice una novación de la misma y ademas una segunda hipoteca.

    ¿podría reclamar los gastos de formalización de todo?
    ¿Cual es su tarifa por gestionar mi caso?

    1. Efectivamente, puede reclamar.
      Si desea realizarnos una consulta sobre su caso en concreto, puede ponerse en contacto con nosotros a través del formulario del blog.

  2. Contraté un préstamo hipotecario en 1997, lo amplié en 2008 y lo cancelé en 2009. ¿Puedo reclamar los gastos de constitución y ampliación?

    1. Estimado Francisco,

      Si lo canceló en el año 2009 mi criterio (actual) es que espere antes de reclamar.
      Aunque se ha hablado mucho sobre el plazo de caducidad y/o prescripción de esta acción de nulidad, resumiendo la cuestión, al tratarse de una acción que no tiene plazo establecido, se toma en consideración el plazo de 5 años del artículo 1962.2 del código civil, precisamente pensado para ese tipo de acciones sin plazo fijado.
      Algunos autores consideran que el plazo comenzaría a contar en diciembre del año 2015, fecha de la Sentencia del Tribunal Supremo, el problema de todo esto es que son distintas teorías o corrientes que finalmente serán los jueces los que delimiten y fijen la solución, por lo que yo le aconsejaría esperar.

      Reciba un cordial saludo.

      1. Buenas tardes
        Creo, que a ese plazo hay que considerar:
        “La disposición transitoria quinta de la Ley 42/2015, de 5 de octubre, establece que el tiempo de prescripción de las acciones personales que no tengan señalado término especial de prescripción, nacidas antes de la fecha de su entrada en vigor, 7 de octubre de 2015, se regirá por lo dispuesto en el artículo 1939 del Código Civil”.
        En consecuencia, podría tener un plazo mayor de hasta 15 años.
        Aunque pienso que no hay plazos en las acciones de nulidad absoluta, sobre cláusulas abusivas, que están basadas en la ley especifica LCGC y LGDCU, como has comentado.

        1. Estimado Julio,

          Muy buen aporte el suyo. Efectivamente la disposición transitorio de la Ley 42/15 establece esa coletilla que ha tenido muchas interpretaciones debido a la modificación del propio artículo 1939, al que le han añadido esa otra coletilla que sobraba, “…pero si desde que fuere puesto en observancia transcurriese todo el tiempo en él exigido para la prescripción, surtirá ésta su efecto, aunque por dichas leyes anteriores se requiriese mayor lapso de tiempo”.
          A ello también se suma la interpretación de otros autores en cuanto al momento en que comienza a computarse la prescrición en este concreto caso de la reclamación de gastos, que entienden que hay que poner como punto de referencia la propia Sentencia del Supremo del 23 de diciembre de 2015. En ese supuesto, yo entiendo que dicha Sentencia no “valida”, “rescata” o subsana una prescripción ya ocurrida, aunque estos autores entiende que si, que da igual la fecha de la cancelación del préstamo, lo que importa ese ese momento inicial del 23 de diciembre de 2015.
          De cualquier forma en nuestro despacho estamos siendo conservadores y solo estamos reclamando dentro de ese margen de 5 años, porque lo que está claro es que el Banco va a recurrir esas Sentencias en las que la reclamación se centre en préstamos muy antiguos, por el descalabro económico que les podría suponer.
          Imaginemos que finalmente se sienta jurisprudencia en ese sentido, en una reclamación de hasta 15 años atrás, el impacto económico para la banca sería inimaginable.
          Y ya sabemos lo que pasó con las cláusulas suelo y la famosa Sentencia de 25 de marzo de 2015, que fijó la retroactividad de las devoluciones por cláusulas suelo a mayo de 2013, haciendo un claro favor a la banca.
          En definitiva, buen debate el suyo, que sin duda se irá resolviendo en los próximos meses.
          Aconsejo la lectura del estudio realizado por el Centro de Estudios de Consumo de la Universidad de Castilla La Mancha, Elaborado por Alicia Agüero Ortiz, que repasa con mucho acierto casi todo lo relativo a la reclamación de gastos hipotecarios, con un apartado específico sobre la prescripción.

          https://www.uclm.es/centro/cesco/pdf/trabajos/38/7.pdf

          Saludos.

    1. Buenas Jesús,

      Deberían demandar los dos puesto que según deduzco ambos eran prestatarios.
      Aunque nuestra jurisprudencia permite demandar generalmente a sola una de las partes del contrato (puesto que entre ellos existe una suerte de comunidad) el banco siempre alega la falta del litisconsircio activo (algo que realmente no existe) y muchos juzgados lo están estimando, lo que obliga a introducir en el pleito a la otra parte que no ha demandado.
      Cuestión distinta es que estuvieran casados al momento de demandar y además en régimen de gananciales, pues en este caso nuestro código civil permite expresamente que uno solo de los cónyuges litigue en beneficio de la sociedad de gananciales.

  3. Buenas tardes
    En cuanto a la reclamación de los gastos hipotecarios quisiera plantearles la siguiente cuestión, en el año 2006 cancele una hipoteca con el Banco Popular por la compra de una vivienda realizada en 1998 tras venderla y realice una nueva por la compra de otra vivienda con Bankinter, en ambas pagué todos los gastos. La duda la tengo en si puedo reclamar también los gastos de la pirmera o han prescrito.
    En caso de proceder ¿podrian llevar ambas reclamaciones y qué honorarios me cobrarian?

    Gracias y un saludo.

    1. El tema de la prescripción ya lo hemos tratado en el artículo y en otro comentario. Mi criterio es que en cuanto a la primera hipoteca no se puede reclamar.
      En cuanto a la reclamación puede contactar directamente con nosotros vía teléfono o correo electrónico y le orientaremos.

  4. HOLA TERMINE DE PAGAR EL PRESTAMO EN 2015 PUEDO RECLAMAR???
    PAGUE EN TOTAL UNAS 700000 PESETAS EN OCTUBRE DE 1997 Y POR CUANTO ME SALDRIA RECLAMARLO?

    MUCHIIIISIMAS GRACIAS

  5. Estimado Letrado:

    Tengo una duda diferente a las que plantean los demás lectores. Terminé de pagar la hipoteca en el año 2009, por lo que ya está liquidada. Sin embargo, la misma no está CANCELADA en el Registro, ya que como debido a la clausula tenía yo la obligación de abonar los gastos de cancelación y no tenía intención de transmitir la vivienda, decidí por aquel entonces no proceder a su cancelación.

    ¿Usted qué opina?

    Saludos y gracias.

  6. hola mi gran duda ya que la directora del banco santander me ha dicho que no puedo ya reclamar cuando se lo comente, yo firme mi hipoteca en junio del 2012 puedo pedirles los gastos que me cobraron notariales etc. no se si es que la directora me la quiere pegar o que.puedo? muchas gracias

    1. Claro que se puede reclamar y por otra parte es normal que el banco le diga que no.
      Ante la negativa del banco será el juez quien fije la devolución.

  7. Hola:
    Cree que pueden reclamarse también los gastos del Seguro de la vivienda que se contrata? ¿Todas las cuotas durante la duración del préstamo hipotecario?
    Gracias

    1. Reclamarse se puede reclamar, el problema es que no hay unanimidad en ese concepto (el seguro).
      Actualmente hay muchas más posibilidades de que no devuelvan esos gastos.

  8. Buenos días, formalice una hipoteca en mayo del 2005, posteriormente en Diciembre del 2012 vendí la vivienda y cancele esa hipoteca, estoy en plazo para poner la reclamacion al banco?

  9. Buenas noches,

    siguiendo con el tema de la prescripción, la duda que me planteo es desde cuándo se empiezan a contar los plazos? Entiendo que en una nulidad no hay prescripción, pero por ser conservador no está de mas.

    En concreto, el plazo empezaría a contar desde la formalización del préstamo hipotecario o desde la cancelación del mismo? Por ejemplo, mi caso, firmé la hipoteca en octubre de 2009 y aún sigo pagándola. Se podría reclamar?

    1. Buenas Iván,
      Según la doctrina del Tribunal Supremo desde la cancelación, que es cuando están cumplidas las prestaciones objeto del contrato.
      Saludos.

  10. Buenos días, he hecho una reclamación al banco por gastos de la hipoteca y me lo deniegan , acreditando que en catalunya hay 10 años para reclamar los gastos y ya han pasado, pero mi hipoteca esta vigente hasta el 2037. Tienen razón o mientras se este pagando no prescribe?

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