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¿Puedo reclamar los gastos hipotecarios si no tengo las facturas?

gastos hipotecaEs la pregunta del millón.

Y es una situación bastante habitual puesto que, bien no nos dieron esas facturas de los gastos hipotecarios en su día, bien las  hemos perdido, tras varios años desde la firma de la hipoteca.

La cuestión es que, en puridad, no pueden obligarnos a tener esos justificantes del gasto, sobre todo más allá de los 4 años de prescripción en materia tributaria. Y sería injusto que por no haber conservado esas facturas después de tanto tiempo, no tuviéramos derecho a reclamar sus importes.

La respuesta es SÍ, se puede reclamar aún sin tener esas facturas y hay varias fórmulas para hacerlo:

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Nueva charla informativa sobre devolución de gastos hipotecarios en la radio

Devolución gastos hipoteca
Devolución gastos hipoteca

Tras la buena acogida que tuvo la anterior entrevista sobre cláusulas suelo, el próximo viernes 3 de febrero de 2017 ofreceré una nueva entrevista informativa en la cadena LOCACTIVA RADIO, en esta ocasión sobre la devolución de los gastos abonados en la formalización de préstamos hipotecarios.

El programa comenzará a las 11 de la mañana y podrá escucharse tanto a través de radio convencional (105.0-102.9 FM) como a través de internet en su página web (http://www.locactivaradio.es/).

Puedes escuchar o descargar el programa aquí:

PRIMERA SENTENCIA CON DEVOLUCIÓN TOTAL POR APLICACIÓN DE LA CLÁUSULA SUELO

Devolución total cláusula suelo
Cláusula suelo Tribunal de Justicia Europeo

Mientras los políticos no se ponen de acuerdo en cómo beneficiar más a los bancos que a los clientes para que recuperen la totalidad del dinero pagado de más por aplicación de la cláusula suelo, nuestro despacho de abogados, en colaboración con la firma ADS Abogados, ya ha conseguido una devolución íntegra de lo pagado de más, a escasos días de la famosa Sentencia del Tribunal de Justicia Europeo.

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¿POR QUÉ DEBE EL BANCO DEVOLVERME LOS GASTOS DE MI HIPOTECA?

devolución gastos hipotecaSe está hablando últimamente mucho sobre este tema, el de la devolución por parte de la entidad bancaria de los gastos soportados en la constitución de un préstamo hipotecario.

Pero lo cierto es que la Sentencia que “rompe el huevo” en esta cuestión es de diciembre del año 2015; entonces, ¿por qué ahora tanta repercusión?

La respuesta es sencilla, el Tribunal Supremo declaró en el mes de diciembre del año pasado que determinadas cláusulas contenidas en contratos de préstamo hipotecario eran abusivas y, entre ellas, la que impone los gastos al prestatario.

Pero, como ocurre casi siempre, para conseguir esa devolución hay que demandar, y los procedimientos judiciales tienen sus tiempos, sus plazos; no se resuelven de un día para otro. En definitiva, las primeras demandas, interpuestas a principio del presente año 2016, han empezado a resolverse en el último trimestre y ya es bien conocida la viabilidad de dichas reclamaciones.

 ¿CUAL ES EL PLAZO PARA RECLAMAR LOS GASTOS DE MI HIIPOTECA?

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CLÁUSULAS SUELO: SI EL BANCO TE LLAMA, EL BANCO TE ENGAÑA.

eliminar cláusula suelo gratisAunque pudiera parecer exagerado, si nos ceñimos al ámbito de las cláusulas suelo, lamentablemente es así.

Es una premisa de este letrado, si el banco te llama es porque le interesa a él, no al consumidor. E, insisto, en lo que respecta a las cláusulas suelo, el interés se convierte en engaño.

Es una pregunta muy recurrente en nuestro despacho:  ¿PUEDO DEMANDAR SI YA HE FIRMADO UN ACUERDO CON EL BANCO?

Para tranquilidad del cliente la respuesta es “SI”. Lo entrecomillo porque aunque casi siempre va a ser que si, el derecho, las leyes, no son matemáticas. En derecho dos más dos no son siempre cuatro.

Pero centrándonos en la cuestión, ¿cuáles son esos acuerdos que ofrece el banco cuando tenemos una cláusula suelo?

Los hay de dos tipos:

  • Si eres un poco afortunado, eliminarán tu cláusula suelo, por lo que, en lo sucesivo, pagarás un interés equivalente al índice de referencia más el diferencial de tu escritura, sin suelo.
  • Si eres menos afortunado, eliminarán tu cláusula suelo, pero a cambio tendrás un interés fijo, por lo que realmente estás teniendo otro “suelo”.

Eso si, en ambos casos la entidad bancaria te halagará al máximo, te llamará porque eres un buen cliente, porque has sido elegido; prácticamente te dirán que te ha tocado la lotería.

Pero, lógicamente, en ambos tipos de acuerdo el banco no devuelve un solo céntimo de lo que has pagado de más durante el tiempo de aplicación de la cláusula suelo.

Veamos un acuerdo tipo:

eliminación cláusula suelo

 

¿Te has fijado en que el tipo de letra donde pone la nueva cuota que vas a pagar (un poquito más baja que la anterior) es más grande que el resto? El banco no es tonto y utiliza sus técnicas de marketing para captar tu atención. Sólo le interesa que te quedes con eso, que vas a pagar un poco menos.

Pero no te informan de otras cuestiones, importantísimas:

  • De que el Tribunal Supremo ha declarado dichas cláusulas como abusivas (cuando se dan determinados parámetros).
  • De que puedes acudir a los tribunales para solicitar una declaración de nulidad de dicha cláusula.
  • Que lo anterior comportaría no solo la eliminación de la cláusula, sino también la devolución de lo que has pagado de más durante el tiempo de aplicación de esa cláusula (esto puede variar, dependiendo de varios factores, entre los 2.000 y los 10.000 Euros).

Y, finalmente, incluyen en esos acuerdos con el cliente la estipulación estrella:

quitar cláusula suelo

Es decir, que nos comprometemos a no demandar y a quitar la demanda si ya estuviera presentada.

Entonces, ¿podemos demandar si hemos firmado algo así?

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Condenada una residencia de ancianos a indemnizar en más de 90.000 Euros

Indemnización fallecimiento residenciaEl Juzgado de primera Instancia número 2 de Villarrobledo ha dictado una reciente Sentencia, en un procedimiento tramitado por este despacho, por la que se condena a una residencia de ancianos de la provincia de Albacete y a su compañía aseguradora a indemnizar a la viuda e hija de un residente fallecido, en más de 90.000 Euros.

El fallecimiento se produjo al atragantarse el anciano con un puñado de galletas, de origen externo, que tragó masivamente debido a sus problemas mentales y de deglución.

La Sentencia, en sus fundamentos jurídicos,  expone  los motivos por lo que entiende probada la denominada “culpa in vigilando” de la residencia:

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Indemnización de 10.000 Euros por inclusión en listas de morosos

Indemnización por listas de morososEl pasado 19 de mayo de 2016 se dictó Sentencia en un procedimiento judicial tramitado en nuestro despacho, por el que se condena a una empresa a abonar 10.000 en concepto de indemnización a un empresario, por haberle incluido en las listas de morosos.

La Sentencia declara haber una intromisión ilegímita en el derecho al honor del demandante, al haber incorporado el demandado sus datos en las listas de morosos Asnef y Badexcug, de forma indebida, concretamente sin haberle comunicado la existencia de una deuda ni haberle informado de la posibilidad de incluirle en las citadas listas de morosos.

Además de la indemnización se ordena lógicamente la eliminación de los datos del demandante en las listas de morosos.

El fundamento que sive de base a la Sentencia para su pronunciamiento condenatorio es el siguiente:

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Las cláusulas suelo y la devolución de las cantidades pagadas de más

Desde que el Tribunal Supremo dictó su famosa Sentencia de las “cláusulas suelo” (Sentencia de 9 de mayo de 2013), las Audiencia Provinciales tenían criterios dispares en cuanto a la devolución de lo indebidamente cobrado por la entidad bancaria, en virtud de la aplicación de esa cláusula.

 

 

De hecho, en la propia nota de prensa que publicaba la web del Poder Judicial con motivo de la Sentencia de 9 de mayo de 2013 hacía referencia, textualmente a que “La decisión del Alto Tribunal, sin embargo, no supondrá la devolución de las cantidades que ya hayan sido satisfechas”.

Aún así, como efecto de la nulidad declarada en la cláusula suelo y en aplicación del artículo 1.303 del Código Civil (que establece la restitución de las cosas que hubiesen sido materia del contrato), algunas Audiencia Provinciales, entre ellas la de Albacete, acordaban la devolución de las cantidades cobradas.

En realidad, esa sería la solución acorde con nuestra normativa vigente.

Recordemos que el Supremo no dice que esas cláusulas sean ilegales, sino que establece que, concurriendo determinados requisitos, las mismas pueden ser declaradas nulas por falta de transparencia; en síntesis, esa falta de transparencia se producía en los siguientes supuestos:

 – Falta información suficientemente clara de que se trata de un elemento definitorio del objeto principal del contrato.

– Se insertan de forma conjunta con las cláusulas techo y como aparente contraprestación de las mismas.

– No existen simulaciones de escenarios diversos relacionados con el comportamiento razonablemente previsible del tipo de interés en el momento de contratar.

– No hay información previa clara y comprensible sobre el coste comparativo con otras modalidades de préstamo de la propia entidad -caso de existir- o advertencia de que al concreto perfil de cliente no se le ofertan las mismas.

 – En el caso de las utilizadas por el BBVA, se ubican entre una abrumadora cantidad de datos entre los que quedan enmascaradas y que diluyen la atención del consumidor.

Aunque esta Sentencia se refiere expresamente al BBVA, existen cláusulas suelo en prácticamente todos los bancos: Banco Sabadell, Banco Popular, CaixaBank o Bankia, Caja Castilla La Mancha (o Banco Castilla La Mancha – Liberbank), etc.

En la práctica, algunas de las circunstancias que hay que tener en cuenta para ver si estamos ante una cláusula suelo abusiva (y nula) es si hubo información precontractual (la famosa “oferta vinculante”, que en teoría se debe firmar antes de ir al notario y en la que se explican los pormenores del préstamo hipotecario), cómo y donde se encuentra la redacción de la cláusula suelo en la escritura pública y si hubo al final de la misma advertencia del notario sobre la inclusión de unos límites al alza y a la baja en el interés aplicable (esto último no es tan importante, porque la información del notario no puede sustituir a la que tendría que haber ofrecido la entidad bancaria).

Además, habría que examinar los requisitos de abusividad contenidos en los artículos 82 y concordantes de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios:

 – Que la cláusula no se haya negociado (es decir, que el banco la imponía sin posibilidad de discutir su inclusión).

– Que sea contraria a la buena fe.

– Que cause un desequilibrio importante en los derechos y obligaciones    derivados del contrato (y los causa, porque el techo que fija la entidad bancaria no va a llegar a operar en la vida).

 

Sin embargo, como hemos dicho, lo que quedaba en el aire era lo relativo a la devolución de lo indebidamente cobrado en virtud de la aplicación de la cláusula suelo. Hasta ahora.

Porque en Sentencia de 25 de marzo de 2015, el Pleno del Tribunal Supremo ha fijado como Doctrina lo siguiente:

 “Que cuando en aplicación de la doctrina fijada en la sentencia de Pleno de 9 de mayo de 2013, ratificada por la de 16 de julio de 2014, Rc. 1217/2013 y la de 24 de marzo de 2015,Rc. 1765/2013 se declare abusiva y, por ende, nula la denominada cláusula suelo inserta en un contrato de préstamo con tipo de interés variable, procederá la restitución al prestatario de los intereses que hubiese pagado en aplicación de dicha cláusula a partir de la fecha de publicación de la sentencia de 9 de mayo de 2013”.

 

Es decir, que a partir de ahora sí o sí (aunque no debe tomarse como una afirmación absoluta, por la independencia judicial que inspira nuestro derecho), procede la devolución de las cantidades indebidamente cobradas en virtud de la aplicación de esa cláusula suelo declarada nula, pero la fecha que se tomará en cuenta como inicio para dicha devolución será la del 9 de mayo de 2013, fecha en la que se dicta la primera Sentencia del Supremo sobre las cláusulas suelo.

Como  hemos comentado, hasta ahora algunas Audiencia Provinciales habían establecido Doctrina en el sentido de acordar la devolución de las cantidades indebidamente pagadas, como la Audiencia Provincial de Albacete, que en Pleno de 14 de junio de 2014 acordó:

“Cuando se declare la nulidad radical de la cláusula suelo, habrá lugar a la retroactividad y devolución de lo indebidamente cobrado.”

A la hora de una negociación previa con entidades bancarias que en sus escrituras habían impuesto cláusulas suelo, en las localidades de dicha provincia de Albacete (por ejemplo, Hellín, La Roda, Villarrobledo, etc.), el banco, en algunos casos, ofrecen eliminar la cláusula (no sin condiciones, como un periodo de espera, la contratación de algún otro producto, como un seguro, etc., condiciones que obviamente benefician a la entidad), pero no devuelven las cantidades abonadas en virtud de esa cláusula hasta que no se interpone la correspondiente demanda judicial.

Las cantidades a devolver, aunque todo depende del caso concreto, oscilan entre los 3.000 y los 8.000 Euros, aunque con la nueva Doctrina del Supremo disminuirán.

Si tiene alguna cuestión sobre su préstamo hipotecario y cree que pueda contener una cláusula suelo, puede ponerse en contacto con nosotros. Podemos ayudarle y tenemos experiencia en la materia, con casi un 100% de efectividad.

Tasas judiciales en procedimientos de familia, capacidad y menores

Después de varias semanas tras la entrada en vigor de las controvertidas Tasas Judiciales se van clarificando por fin, a base de criterios establecidos por los distintos juzgados, algunos puntos oscuros que habían creado polémica.

Principalmente en las exenciones relativas a los asuntos de familia (artículo 4 de Ley 10/2012, de 20 de noviembre, por la que se regulan determinadas tasas en el ámbito de la Administración de Justicia y del Instituto Nacional de Toxicología y Ciencias Forenses), no había unanimidad en la interpretación sobre “los procesos matrimoniales que versen exclusivamente sobre guarda y custodia”. Por ejemplo, ¿que pasaría con un Divorcio en el que además se dilucida la guarda y custodia? Ya no estaríamos ante un proceso sobre guarda y custodia exclusivamente.

Por otra parte, tampoco se sabía muy bien qué iba a pasar con los procedimientos de separación o divorcio de mutuo acuerdo. La corriente mayoritaria se inclinaba por considerar que estos supuestos estarían exentos de la tasa pues, como reza el artículo 777 de la LEC, son procedimientos que se inician mediante petición o “escrito por el que se promueva el procedimiento”, no siendo estrictamente una demanda y acercándose más a la forma de proceder de una jurisdicción voluntaria.

Para dar solución a estas cuestiones, la secretaría del Juzgado de Familia de Albacete ha facilitado su criterio, que a continuación detallamos (que se entiende aplicable a los partidos judiciales de la provincia, Alcaraz, Almansa, Hellín, La Roda, Villarrobledo y Casas-Ibáñez):

TASAS EN PROCEDIMIENTOS DE FAMILIA

–        Procesos sobre alimentos ………………………………..……… 150 €.-

–        Ordinarios privación patria potestad ……………………………. 300 €.-

–        Capacidad, filiación y menores ………………………………… exento.

Procesos matrimoniales

–        Divorcio y separación sin hijos …………………………………… 150 €.-

–        Parejas de hecho ………………………………………………… exento.

–        Mutuo acuerdo ………………………………………………….. exento.

–        Divorcio y separación con pensión compensatoria ……………… 150 €.-

–        Divorcio y separación con litisexpensas ………………………… 150 €.-

–        Reconvención en los dos casos anteriores ………………………. 150 €.-

–        Apelación contra Sentencias de procesos con tasa ……………… 800 €.-

–        Oposición a la ejecución ………………………………………… 200 €.-

–        Liquidación de gananciales ………………………. Inicialmente exenta.

–        Liquidación de gananciales si no hay acuerdo …. 150 €.- más art. 7.2 Ley Tasas.

–        Gastos extraordinarios ……….. Inicialmente exento. Si hay vista, 150 €.-

–        Modificación de medidas pensión compensatoria ………………. 150 €.-

La nulidad del consentimiento en los productos bancarios: valores Santander

Se ha hablado mucho sobre los “productos tóxicos” de las entidades bancarias, refiriéndose a aquellos que por su complejidad y falta de información constituyen operaciones de alto riesgo en el mercado financiero.

No pasaría nada, si como cabría esperar, esos contratos se formalizaran entre operadores con suficientes conocimientos sobre el mercado de dinero.

El problema viene cuando esos productos se venden al ciudadano de a pie, profano en la materia. Y peor todavía, abusando de su confianza y haciéndole creer que está adquiriendo otra cosa, algo bueno y beneficioso en términos generales.

Ocurrió en su día con los famosos “Swap” o contratos de permuta financiera, donde al cliente se le hacía creer que estaba formalizando un seguro de cobertura para su molesta hipoteca. Y está ocurriendo con los “valores”, en los que se hizo creer al cliente que estaba guardando sus ahorros a buen recaudo, a plazo fijo.

Actualmente hay más de 130.000 afectados por los denominados “Valores Santander”, que han visto como las imposiciones realizadas en su día se han reducido alrededor de un 50%. Como ejemplo, quien hubiera ingresado la cantidad de 10.000 euros en septiembre de 2007, en lo que creía ser un “plazo fijo”, se va a encontrar con que su dinero ha quedado mermado a menos de 5.000.

La explicación de lo ocurrido estriba en que con esos fondos de los confiados clientes el Banco Santander “compró” un banco Holandés (ABN AMRO) y, con dicha compra, el dinero prestado se convertiría en acciones. Obviamente, hoy en día las acciones tienen un valor muy inferior al dinero depositado inicialmente.

Ya se están sucediendo las primeras demandas en vía judicial, en las que se observan los siguientes denominadores comunes:

1.- Lo que se pide:

             Básicamente la nulidad del contrato por vicios en el consentimiento, al no ser informado el cliente de las características de la operación que estaba suscribiendo.

Es muy importante tener en cuenta que, como en toda nulidad, las prestaciones realizadas por ambas partes han de restituirse. Por tanto, de igual forma que se exige que la entidad bancaria devuelva íntegramente el dinero ingresado, hay que restituir las liquidaciones trimestrales percibidas.

Se solicita el interés procesal y condena en costas.

2.- Lo que hay que probar:

             En principio, que no se sabía lo que se estaba contratando porque:

 –       La entidad bancaria no suministró información, esa información fue insuficiente o inducía a error.

–        Los conocimientos del cliente no alcanzan a comprender la complejidad del producto suscrito, que pensaba estar contratando otra cosa totalmente distinta (y más asequible al ciudadano profano en la materia).

3.- Normativa infringida:

             A rasgos generales, los artículos del Código Civil relativos a las obligaciones y contratos (concretamente, el 1.261,  1.265, 1.266 y 1.303), la Ley 24/1988, de 28 de julio, del Mercado de Valores (artículo 79 bis) y el Real Decreto 629/1993, de 3 de mayo, sobre Normas de actuación en los Mercados de Valores y Registros Obligatorios (artículo 5.3 Anexo). Las dos últimas normas teniendo en cuenta que el producto salió al mercado antes de diciembre de 2007.